近年來，“房住不炒”一直是樓市調控的關鍵詞。今年以來，央行也多次強調“房住不炒”的定位，落實房地產長效管理機制。央行行長易綱近期指出，將按照因城施策原則，加強對房地產金融市場的宏觀審慎管理，強化對房地產整體融資狀況的監測，綜合運用多種工具對房地產融資進行逆周期調節。

從“綜合運用多種工具對房地產融資進行逆周期調節”在今年的運用來看，不得不提的就是今年8月份央行對貸款市場利率(LPR)進行改革，并宣布自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

從改革后的報價來看，5年期LPR僅在11月20日下調了一次報價，下調幅度為5個基點。“即便5年期LPR報價下調，也不能理解為房地產市場的放松。”中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林在接受《證券日報》記者采訪時表示，因為制定LPR報價機制的本意是推進利率并軌改革，打通貨幣政策傳導機制，服務實體經濟發展，房地產市場不會因此而放松。

“5年期以上LPR報價下行較緩，這在穩定房地產市場預期方面發揮了關鍵作用。”東方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報》記者表示，8月份至11月份，針對企業貸款的1年期LPR報價共下調3次共16個基點，而5年期以上LPR報價僅下調1次，降幅也僅為5個基點。

12月20日，第五次新LPR報價即將出爐，對于5年期LPR報價的走勢，受訪專家普遍預計大概率不會繼續調降。

陶金認為，近期7天逆回購、中期借貸便利(MLF)利率均未調降，12月份的LPR大概率不會調降。主要原因是當前市場化利率的確定模式越來越依賴MLF利率及其背后對應的逆回購利率，報價行的加成環節的競爭性是有限的，一旦市場形成MLF利率政策含義的一致理解，報價行自身是沒有動力降低利率水平的。

“本月5年期LPR報價保持穩定的可能性偏大。11月份5年期LPR報價下行，其背景是當月MLF招標利率下調，而在之前的8月份至10月份，MLF招標利率不動，5年期LPR報價均保持穩定。”在王青看來，2020年MLF招標利率還有可能經歷幾次“小步慢走”式的下調，5年期LPR報價也存在跟隨下行的可能性，但具體幅度將隨房地產市場運行狀況靈活調整。

同時，央行引導商業銀行優化信貸結構，房地產貸款增速平穩回落。據央行第三季度貨幣政策執行報告顯示，9月末，全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額為43.3萬億元，同比增長15.6%，增速較上半年下降1.5個百分點。其中，個人住房貸款余額為29.05萬億元，同比增長16.8%，增速較上半年下降0.5個百分點;住房開發貸款余額為8.33萬億元，同比增長17.3%，增速較上半年下降3.4個百分點;地產開發貸款余額為1.36萬億元，同比下降6.4%，降幅較上半年擴大0.4個百分點。

王青認為，整體來看，今年房地產金融的逆周期調控效果達到了比較理想的平衡狀態：一方面，下半年以來房貸利率持續小幅走高，70個大中城市二手房價格漲幅明顯放緩，有效抑制了房地產泡沫;另一方面，房地產銷售、投資數據整體平穩，未對居民購房以及宏觀經濟運行帶來不利影響。

今年以來，央行多次強調“房住不炒”的定位。央行在第二季度貨幣政策執行報告中指出，下一階段，要發揮貨幣信貸政策促進經濟結構調整的作用，更好地服務實體經濟，其中強調，按照“因城施策”的基本原則，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。不過，在第三季度貨幣政策執行報告中，央行卻刪除了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”的表述，引發市場對于調控政策是否轉向的猜測。

“該表述被刪掉并不意味著‘房住不炒’定位的改變，近期中央經濟工作會議重新強調了這一定位，表明了房地產調控的底線。”蘇寧金融研究院高級研究員陶金對《證券日報》記者表示，未來房地產調控更多的可能是遵循底線思維，在嚴防泡沫和房價過快上漲的前提下，開展因城施策。

王青認為，第二季度貨幣政策執行報告強調“房住不炒”，主要針對一季度房地產市場出現一輪“小陽春”行情，上半年房價上漲態勢較為明顯，因此需要實施更加有力的房地產調控。下半年以來，伴隨房地產市場整體降溫，政策力度也會相應做出調整，更加突出因城施策。政策微調的主要目的是引導房地產市場穩健運行，避免大起大落。記者 劉琪

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