今年來，信托行業資產規模進入下行通道，房地產信托規模卻逆勢增長，持續攀升。用益信托數據顯示，今年一季度集合信托成立規模4900億元，其中房地產信托占比近四成，融資規模達1800億元。同時，房地產信托月度募資規模一直居高不下，自1月份起，房地產已連續4個月成為信托資金流向最多的領域。

值得注意的是，近期銀保監會發布的23號文對房地產信托業務開展提出更嚴要求，對此，有業內研究人士對記者表示，“信托公司對選擇房企的門檻進一步提高”。也有信托公司預測道，23號文將促使信托公司房地產業務由前端融資向股權投資轉型。

房地產信托規模

占比行業近四成

今年一季度，集合信托市場呈現出明顯的回暖之勢，成立規模相比去年同期大增超三成，信托產品以較高的穩健收益和較低的違約率成為投資者的心頭好。

用益信托在線數據顯示，2019年一季度，集合信托市場共成立4473款產品，成立規模4904億元，相較于去年同期的3693億元大幅增長32.79%，平均收益率則維持在高位，達8.25%。

在信托資金投向領域來看，房地產信托成立1435款產品，募集資金1822億元，平均收益率為8.35%;金融信托成立1345款產品，募集資金1324億元，平均收益率為7.35%;基礎產業信托成立1260款產品，募集資金1232億元，平均收益率為8.76%;工商企業信托成立354款產品，募集資金391億元，平均收益率為8.29%;其他投向信托共成立79款產品，募集資金135億元，平均收益率為7.76%。

集合信托產品收益率已見頂，今年或出現下滑趨勢。用益信托表示，各投向領域的平均預期收益率或出現見頂跡象，市場資金面充裕是主要影響因素。2019年一季度各投向領域的集合信托產品的平均收益率依舊維持在高位，但產品收益率的上升的勢頭出現顯著的放緩。自2017年以來，集合信托產品的平均預期收益率出現顯著的上行走勢，在2018年末達到了頂峰。“隨著2019年貨幣政策的相對寬松，市場信心提振，融資環境得到改善，企業融資成本或將下行，集合信托產品的收益亦將隨之下行。”

而就成立規模來看，房地產信托無論是月度規模還是季度規模都遙遙領先于其他產品。具體來說，今年一季度房地產信托募集資金最多，1822億元的規模占比行業總規模的37.15%。另外，記者梳理相關數據發現，今年前4個月，房地產信托的月度成立規模一直居于首位。具體來看，1月份-4月份房地產信托募集資金規模分別為660億元、375億元、787億元、566億元。

對于房地產信托持續火熱的現象，應從兩方面考慮，用益信托研究員帥國讓對《證券日報》記者分析道，其一，當前信托業發展仍然處于新舊動能轉換的階段，創新業務的運作模式，盈利能力仍有待市場檢驗，而房地產信托是信托公司重要收入來源之一，短期內不可能完全萎縮;其二，受強監管的影響，房企資金來源渠道受限，信托是當前重要的融資工具。

23號文將提高

房企進入信托門檻

在房地產信托大熱的形勢下，5月17日，銀保監會發布23號文，即《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，對信托公司開展房地產業務提出了嚴格要求。

具體來看，監管部門在有關房地產宏觀調控政策執行方面關注以下幾點：向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資;直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。

對此，帥國讓對記者表示，“23號文的出臺，對信托公司開展房地產信托業務會有些影響，信托公司對選擇房企的門檻會進一步提高”。

中誠信托在研報中表示，此次發布的23號文，表明銀保監會的嚴監管和高壓態勢仍將持續，其對房地產信托業務將產生深遠影響，預計房地產業務由前端融資向股權投資轉型。信托公司開展“四三二”房地產項目貸款業務，具有先天的劣勢——資金成本高，在與銀行機構競爭中處于下風，因此需要在房地產項目前融階段布局業務。“23號文影響下，目前只有股權投資模式在前融階段是完全合規的。”

中誠信托認為，在近年地產融資政策逐漸收緊的大環境下，信托公司也在積極探索地產股權投資模式。但市場上“明股實債”項目多，真實股權投資項目較少，信托公司對股權投資推行力度上與傳統債權項目還有較大差距。如前所述，本輪監管政策是重實質而輕形式，繼續推行“明股實債”的前端融資模式無疑是與監管要求相左的。同時，房地產商的融資需求也越來越多元化。因此，信托公司必須加快向股權投資模式的轉型，以適應新的監管背景和市場形勢。記者 邢萌

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